置业多元化

    “如果没有地铁，我就不会在这里买房。”在大兴地铁西红门北站附近的鸿坤理想城售楼处内购房者李女士说。李女士的想法很有代表性。今年年底开通的5条地铁线，都深入远郊腹地，使远郊与城市核心区的联系更加紧密，使得大量的买房需求沿轨道交通逐渐向外延伸，缓

    洲联集团五合智库总经理邹毅认为，地铁的快捷性让置业、娱乐、交流与生活都不再局限于原来的圈子，而是随着地铁线的延伸而扩展。

    一旦空间的隔阂被消除，随之而来的将是置业观念上和思维居住模式上的大变革。人们将会把置业目光从市中心投向那些交通便利、环境好、空气又异常新鲜、房价适中的郊区。

    保利茉莉公馆的销售员给记者算了一笔账：以前，人们花更高的价格购买中心城区房屋，主要是由于交通便捷、配套齐全，住在郊区需要为空间的距离支付更多时间成本。地铁开通后，虽然距离不变，时间成本却不断缩短。以时间为度量衡的话，20－45分钟车程，与市区的出行时间基本没有差别。市区楼盘凭地段优势销售均价都能卖到30000元／平方米以上。相对而言，地铁沿线郊区项目环境优美、销售均价却只在20000元／平方米区间，在中心城区买一套房，用同样的费用可以在“近郊”买一套房，再加一辆中档轿车。在时间成本一定的情况下，郊区房更占优势。

    郊区楼盘打翻身仗

    地铁立体网络的形成，原来人们心目中传统的郊区楼盘，因为依傍地铁沿线，华丽转身成“准市区”楼盘。从地铁沿线热销的楼盘看，大部分消费者为刚性需求，中小户型、总价较低的楼盘受到市场热捧。

    邹毅表示，随着地铁的通车，对郊区楼市不仅带来交通上的便利，更将是对区域价值的心理认同上的一次突破。随着被北京“多副中心城”战略的推进，特别是市区高企的房价，郊区楼市将迎来真正意义上的“大翻身”。

    城市新商圈扩展

    地铁对楼市格局的改变，还体现在扩容老商圈与催生新商圈上。 洲联集团五合国际总设计师刘力表示，地铁是带动城市发展的引擎，当地铁经过某地区时，该地区也将引入若干的城市功能，条件好的地区还可能发展成为城市的区域中心。年底开通的五条新线连接的郊区产业结构明显偏向于第二产业特别是重工业，服务业占比重不高，新线开通后将连接市中心与这些次级商圈，市区的服务业也会在一定程度上扩展到这些次级商圈，对商业地产的需求将明显增加。

    地铁房价分层利好

    中投顾问高级研究员黎雪荣说：“地铁概念对于房地产市场价格起到明显的助推作用。一条地铁平均会为沿线房价带来10％－30％的上涨，部分区域的楼盘甚至会翻番，同时周边房地产租赁价格也会被抬高。地铁概念体现的更多是一种预期，预期地铁在带来交通便利的同时，会对周边的景观、商贸、配套设施等方面都带来积极的变化，因此当前反映出来的价格会透支房地产未来的一部分价值。”

    但是，刘力和我爱我家社区专家认为，“地铁一到，房价就涨”的说法不能一概而论。

    刘力说：“地铁对房价的拉动作用呈现出倒U形曲线效应。地铁对房价的拉动在地铁规划出台后开始显现，随着地铁开工而拉动作用逐渐加大在地铁竣工时达到最大，而后随着地铁路网的完善与细化拉动作用逐渐减小。”

    此外，一个楼盘是否涨价或者具有投资潜力，地段也只是考虑的其中一个方面而已。2002年美国华盛顿地区地铁通车后，周边的独立住宅不升反降，下降了6％－12％。主要是受政府推行的公交导向的土地开发政策的影响。但政府的土地开发计划实施情况不理想，导致低收入阶层的居住者大量涌入这一地区，引起社区低品质化和中产阶级的大量逃离，引起了房价下跌。“这说明，在地铁开通后更重要的是加快地铁周边土地的开发利用，尽快完善配套设施，在此之后物业开发才能走上正轨，价格才会有上涨的空间。否侧社区会逐步低品质化，反而是对住宅物业的负面影响。”刘力说。