“欢乐海岸的度假公寓以销售钻石会籍的方式出售，其会籍费总价款达33亿，这已经覆盖了该项目28亿元的总投资额，根据我们的调研，目前其销售回款已经有10.5亿元。”田世欣认为，以欢乐海岸为代表的华侨城第四代旅游产品在投资回报期方面已经短于一般的旅游地产项目。　　缩减投资规模、提高可销售物业的占比显然有利于华侨城缩短项目的投资回报期、降低投资风险。在第一轮的扩张中，正是由于项目投资摊子铺得过大，从而导致了华侨城资金沉淀严重。　　融资创新降低负债率　　为了尽可能降低负债的风险， 2012年12月4日，华侨城成立了一项“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”。　　实际上，相对于许多有名无实的旅游地产企业，华侨城有一项可以利用的资源，就是主题公园的门票收入。作为国内旅游地产的先行者之一，华侨城从2002年至今，已创立了四代旅游产品，先后进入了5个区域10个城市，接待游客的数量达到2430万人次。　　为了尽可能降低负债的风险，2012年12月4日，华侨城成立了一项“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以华侨城位于北京、上海、深圳的欢乐谷2013～2017年的门票收入为基础资产，融资18.5亿元。公告显示，这笔资金拟被用于华侨城欢乐谷项目的升级改造。　　而由于拥有欢乐谷门票收入这项独特的资产，华侨城的门票资产证券化也被认为是其开创的一条其他旅游地产企业“无法复制”的再融资渠道。

　　目前，该项债券已经在深圳证券交易所综合协议交易平台上市。虽然倪征表示，“这项债务性融资对于华侨城的资产负债表影响不大”，但不少券商均认为，华侨城此举意在缓解国资委对于央企负债的限制，为华侨城的异地扩张奠定基石。预计未来华侨城在武汉、成都的欢乐谷，也将采用这种创新融资的方式实现低成本融资。