2013年，中国旅游地产市场仍然保持着高速发展的强劲势头。根据克尔瑞近日发布的《2013~2014中国旅游地产发展年度报告》，截至2013年年底，全国旅游地产项目5299个，多个区域旅游产业升温。同时，市场已经逐渐从初期的狂热状态渐趋理性，旅游与地产功能渐趋融合，开发模式进入深层次阶段。 　　遍地开花 　　“房地产市场的调控政策和国民休闲旅游市场的发展都推动了旅游地产市场的蓬勃发展。”克尔瑞旅游地产部总经理胡晓莺向中国房地产报记者表示，2013年，住宅用地的大规模限制和各地限购限贷政策的推行，通过旅游地产增加土地储备成为房地产企业的一条有效途径，而国民大休闲时代的来临更是重要背景。 　　旅游度假相关政策的陆续出台也促进了旅游地产市场的发展。2013年2月2日《国民旅游休闲纲要（2013~2020年）》的出台，为旅游地产发展提供了更有力的市场保障；2013年4月19日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，对社会力量进步养老领域的鼓励将直接促进养老型度假地产的发展；2013年10月1日《中华人民共和国旅游法》的颁布和实施，也促进旅游地产市场进一步回归理性。 　　2013年，以推进城镇化为中心，国家出台了一系列推进土地集约利用、促进产业“退二进三”等政策，这都利于都市休闲地产的发展。 　　在这样的背景下，2013年，全国旅游地产全面开花，旅游地产项目从发展度较高的环渤海、西南、海南、两广、闽东南、长三角六大区域开始向外扩展。根据克尔瑞的报告，2013年，这六大区域的旅游地产项目数量占比下降10%。 　　“六大区域占比下降的背后是旅游地产布局的扩大和产业的蓬勃发展。2013年，西南、闽东南地区成为发展重点。”胡晓莺称，旅游地产的发展必须基于旅游资源配套，在西南和闽东南地区有比较好的资源基础，同时，当地的旅游消费较旺盛。 　　“跟海南面向全国的现状不一样，这两个地区的区域深化度很重要，因为西南和闽东南当地的消费能力较强、市场投资热度比较高，支撑这两个地区动力和活力较足。”胡晓莺表示。 　　根据克尔瑞的统计，2013年，在云南的旅游地产销售客群中，有30%到40%的客户来自区域之外。“从之前主要来自昆明的带动向目前逐渐面向全国客群，云南将会成为仅次于海南的旅游地产主力市场。”胡晓莺认为。 　　另外，在进入旅游地产的企业的数量上，目前有3558多家涉足旅游地产。其中，雅居乐中信、碧桂园等主力开发企业的开发规模均超千万平方米。 　　从重销售转向重运营 　　由于受到资金、土地、融资渠道等方面的制约，短周期的商品化开发模式成为旅游地产开发的主流，物业销售成为这一发展过程中的集中体现。 　　“在新的市场形势下，旅游地产开发模式转变势不可挡，未来持有性发展将成为必然。”世联地产集团战略顾问事业部副总经理杨文斌称。 　　克尔瑞的研究报告中也提到，2014年，旅游地产的开发将由重销售转向重运营。 　　以海南省为例，虽然近年来有关海南省旅游地产市场发展问题质疑声不断，但在2013年海南的项目仍然受到置业客群的偏好。克尔瑞认为，这主要是因为海南的旅游地产开发开始回归理性。 　　“海南市场潜力非常大，跟这两年来整个海南开发企业的行为有关，因为现在开发企业不再是一味地造房子卖给投资者，开始考虑项目的配套运营和性价比。”胡晓莺称，虽然热度下来了，但吸引力仍较大。 　　“2013年，中青旅、世茂、万科和中信等企业成为我们进行重点模式分析的代表，因为这些企业并不是单纯地圈地和进行物业销售，他们已经有了自己的运营和开发模式，发展思路已经不一样了。”胡晓莺表示。 　　对于未来发展，克尔瑞预测，2014年房地产会迎来严厉调控，与房地产市场紧密相连的旅游地产市场很也将受到波及。2014年，旅游地产的价格会逐渐回归合理，投资者也会更加理性。