设计面面观：我们都知道开发商前期的投入是非常大的，但是面对这样大的一个风险，还是有很多人想挤进去，是不是旅游地产的利润非常大？　　王鹏锦：因为旅游地产还是有地产的属性的，无论怎样，开发商能拿到地，能开发，就能获得利润。所以开发商就会想尽办法去拿地。但是政府还是有远见的，政府要求开发商要实现整个城市的规划布局，这是一种双方博弈的现象。目前风险这么高，但是为什么大家还是要向旅游地产这方面去发展呢？因为旅游地产有一个最大的特点，就是他能通过旅游这种资源，跳跃性的拉动城市的发展。　　刘思敏：我不认同旅游地产是一种价值陷阱这种观点。之所以出现这种观点是因为那些投机的开发商对这种开发模式不了解、不熟悉。旅游地产实际上是开发商降低自己开发风险的一种行为。　　设计面面观：王老师，请您从投资这方面来给大家分析一下城市郊区的农家乐为什么不能成为地产开发商关注点对象吧？　　王鹏锦：有两个原因第一个是离城市比较近的区域，实际上其土地性质不是国有用地，很多的是村子、小产权。这种村子、小产权搞经营是可以的，大企业的开发商是不感兴趣的，因为他们是无法销售的，这里面没有利润。而且小产权在中国有个很大的问题，就是经营起来之后，金融信贷实现不了，银行不能贷款，所以就只能靠自己的收入，这是在中国目前发展过程中的一个很大的弊病。另外还有一个问题就是，如果是离城市很近的区域，肯定会火，如果这个区域是搞开发住宅的话，房子卖得很好了，他干嘛还搞旅游啊，这也跟现在中央提出的新农村建设有关。　　设计面面观：就旅游地产的盈利方式来说，多数旅游地产的盈利方式基本上是配套以房地产开发为主要的回收投资的手段，如果说纯粹的旅游项目的开发，如门票、景区内的商业收入，其实是很难在短时期内收回旅游成本的。　　王鹏锦：这跟开发的类型是有关的，总体来说有四大开发类型。第一大类型属于挖掘型，比如说一个地方已经成名了，已经是旅游古迹了，我们应该考虑如何更深的来挖掘他的文化，和旅游产业模式；第二个方面是创新型，因为很多地方原来没有旅游的条件，其实创新型是现在大家都希望发展的一个方面；第三个方面是完善型，完善型就是通过各种方式，通过产业的各个体系化管理，实现更完整的管理体系；第四个是弥补型，因为有些旅游环境实际上已经很好了，但是由于没有开发好，从而导致开发项目的空置，现在通过后期的管理，再把它做好。接下来说盈利模式，盈利模式要对旅游情况进行判断，然后掌握自身的特点。现在的旅游地产作为企业来说，最重要的是来形成自己的一个独特的开发模式，而这个开发模式是跟自己的经营特色有关系的。　　设计面面观：现在很多都是打着历史文化的噱头来进行大量的小镇、新城等旅游地产的建设，但是对当地的生态文化和资源都是一个极大的破坏，那么，这个问题是出在什么地方呢？　　王鹏锦：对文化产业的概念大家是混淆的，文化有三“业”，一是文化事业，二是文化商业，三是文化产业，三者是完全不同的。　　宋祎林：很多地方都在搞什么创意产业园区、艺术园区等等。但是作为一个小城市，连做这些创意的人都找不到，凭什么来做这些园区。这种盲目的跟风，盲目的追求这种形象工程是很可怕的，希望开发商们不要再做这种被人批判的事情了。