在大部分人的观念中，香港保留下来的历史建筑无非两类，一类是学校、医院、警局等政府物业，一类是私人建筑。保护前者较容易，保护后者则会因尊重私权而难有作为。

    这在香港着名建筑学家、香港大学建筑学院院长龙炳颐看来“其实不然”。他说，说“私人产权”并不准确，应是“私人共有产权物业”。他以新界吉庆围为例说，这个围村里宗祠、神庙、私塾、围墙、炮楼等共有建筑物几百年来如一，但每户村民的住宅却全变成了各式现代洋楼。

    如今，吉庆围的古迹已被列为香港一级历史建筑。龙炳颐说：“它们得以保留并非政府所为，而是由于这种共有的产权性质，因为宗族里有人反对就能不拆。”

    龙炳颐进一步分析，“只看产权还不够，还要了解地权才能洞悉真实的故事”。

    知名案例“雷生春堂”的活化便与土地到期相关。龙炳颐说，雷氏后人将古建捐给政府活化，固然有保存家族记忆和历史文化的因素，也有现实的考虑，因为这块土地已经到期，且地形狭小，若重建物业成本高收益小。“当然结果是好的”，龙炳颐说，“雷生春现在可供市民共享，实现了雷氏家族、政府、市民多方共赢。”

    龙炳颐总结，保护古建不能只看建筑本身，而看不见的土地政策、规划法律、建筑法例三方面因素控制着香港的城市面貌。

    除了硬性的法规和因地制宜的变通，龙炳颐还强调了培养共同理念和互通话语的重要性。

    他表示，“活化”古建操作虽然不易，但更关键的是政府要有保护自身文化的“远见”。最低的程度是“知道有什么”，然后做判断“保护什么”，最后才是“怎么保护”，整个过程非常复杂，需要多方参与，因此要不断培养大家的认知。

    作为学者，龙炳颐一方面积极教学，为在校学生、政府官员、专业人士等开设相关课程；另一方面担任不同部门和机构的委员，亲身参与政策研究，充当决策智囊。

    龙炳颐说：“我不敢说能教大家什么，但我想能尽量构建一个平台，让各方在共同的原则理念下，有互通的话语一起讨论和探索面临的问题，而不是各持己见、自说自话。”

    至于对活化成果的评价，龙炳颐表示，每宗案例“各有成败”。位于尖沙咀、由原水警总部改建的1881Heritage如今游人如织、人声鼎沸，而在龙炳颐眼中，这却是一个“失败的保护项目，成功的商业案例”。

    他解释说，“失败”的原因是活化过程中增加了很多新的假古董，导致真假难辨，“这不符合严谨意义上的保护要求”。但他同时指出，活化使1881Heritage从几十年前无人关注的老宅变成知名景点，从旅游和商业角度看是很成功的。

    大澳文物精品酒店、雷生春堂是龙炳颐肯定的案例。他说，这些项目充分尊重了古建保护原则，即用原材料进行表达，尽量做最小改动，还兼顾了建筑原有的历史用途和意义。

    在他看来，“只有活化的理念、手段、过程、结果等各个环节相互配合，才算真的成功”，才能教育公众，唤醒下一代对香港的感情。