杨乐渝，他是全国房地产经理人联盟的创立者，此外也是全经联的执行主席兼秘书长。他具有十五年左右的房地产开发和经营管理经验。从四川到北京，从工程师到执行主席，这一路走来，他有什么要与我们分享的呢？

杨乐渝

    非常设计师网：观众朋友们大家好，欢迎收看《非常设计》。本期我们邀请到的嘉宾是全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生。杨主席您好。

    杨乐渝：您好。

    非常设计师网：我们知道现在最热门的话题应该就是两会，那您认为这个两会之后，咱们这一些行业会有哪些改变吗？

    杨乐渝：我觉得新型城镇的话，它主要是解决一个均衡发展的问题，对各个行业的发展方式都会产生广泛而深刻的影响。最近国五条出来说房价特别的高。那么这是不是治理房价的一个方式呢？从新型城镇来讲的话，它覆盖的面非常得广。我也会很关注它给房地产行业本身带来的一个集体性的变化，它要更多的从原来属于资源消耗型的这样的一个行业，转为与城市产业、城镇化发展更紧密结合的这么一个行业，承担这个承载产业、承载人的这么一个基础平台的作用。

    非常设计师网：那这个两会期间又提出了新五条，它有什么特别的意义？或者您对这个有什么看法吗？

    杨乐渝：我更看中的是我们新兴城镇化所带来的这个一些制度性和结构性的改革。如果我们仅仅是过分地关注调控而不去关注改革，不去从根子上解决问题，那么中心城市房价上涨这个问题恐怕还是不能从根本上得到扭转。

    非常设计师网：那您觉得这一项政策是一个持续性的政策吗？

    杨乐渝：对于我们来讲这个政策它有利有弊。比方说对于很多老百姓来讲，它有改善型住房的需求，你在二级市场上征得20%的个税以后，很多人就不卖房了，这样的话会使二级市场它成交量会减少。但是我们也知道，二级市场的一个繁荣和活跃是促进一级市场发展的一个基础。所以说从这个意义上来说我觉得我们的新国五条它在短期内有抑制作用，但是从长远来看它还没有涉及到制度性的改革。

    非常设计师网：那您建议现在老百姓在这个时候买房吗？您怎么看待这个20%的房产税？

    杨乐渝：这个时候如果说是你真正的需要，你不用等什么点，什么点都是你最好买的时机。但是当你是要投资房子的时候那是另外一回事了。那么实际上这个政策明显是打击那些投资客或者投机客的，那你在这个时候去买房的话，如果对于投资投机者来讲呢，那肯定未必是一个好的时点。

    非常设计师网：您觉得在咱们国家收房产税可行吗？

    杨乐渝：房产税这个概念，在国外叫不动产税，它是对你持有房屋这个持有环节征税。就是当你拥有这个房子的这个环节，我就来征税。那么国家就要根据每一年对你的房产，包括土地和房屋进行估值，估值完了以后来征一定的税额。那么这个是合理的，因为这个土地也是私有化的，大部分的这些国家都是这样。但是我们国家有一个很大的不同，就是土地对于买房的人来讲，是我们从国家这个地方租的，就是租金我付给国家了。这是什么概念呢？因为这个出让金是一次性，是买房的这个房价里边就含了这个土地出让金。它和国外的真正意义上的不动产税和房产税完完全全不是一回事。所以我们现在在讨论这个房产税的时候，我们一定要搞清楚它的核心是什么意思。

    非常设计师网：那您认为这个两会以后可能还会出现很多新的政策，那对咱们房地产这个市场会有哪些影响呢？

    杨乐渝：两会以后应该讲对房地产，尤其是我们新型城镇化战略实施以后，对房地产会产生非常深刻的一个变革。就是传统的房地产生产方式它已经不能够适应新型城镇化的一个要求。在未来的这个发展过程中间，房地产的角色会使开发商的角色转变成为一个资源的整合商、平台的运营商。由它来不断地运营这个平台，让产业不断地这个做大。新型城镇化对房地产的影响非常非常的大，就是使得整个行业都要转型创新，使得我们对房地产的内涵也要重新界定。有房、有地、有产，才能构成一个完整意义上的房地产，房地产才能够真正发挥它的一个基础平台的作用，它能够跟着产业一起升值，跟着城市一起成长。

    非常设计师网：近些年我们可以看到有一些现象，比如说房价一直在涨，然后人民币也涨了，也升值了，还有说通货膨胀了，然后这个制造业也开始低迷了，那这一些问题的根源在哪儿呢？

    杨乐渝：根本的这个问题还是在于我们经济的一个发展方式。整体的均衡性不行，你其他的环境资源、社会各个方面已经承载不了这样的一个速度了，你应该换一种发展方式了。刚才你讲的房价的上涨，持续地上涨，就是跟这种发展方式有非常非常大的关系，就是房地产它本身房价的问题，它不是这个行业的问题，它是一个经济发展方式的问题，所以现在我们新的发展方式就是要分散，就是要均衡地配置资源，要通过市场化的手段让行政、医疗，包括科技、教育这些资源，我们开始在全国范围内进行一些均衡化的配置来解决我们在发展过程中间的这些矛盾。

    非常设计师网：今年咱们的商业地产发展到了一个什么样的程度呢？

    杨乐渝：那么商业地产第一个可以吸纳就业，另外一个能够创造持续的税收，此外还能够形成城市的一些核心竞争力。在各个地方，现在商业地产的发展如火如荼，是和这样一个趋向是相关的，所以我们看到很多商业中心它往往是一个城市中心，也是这个道理。这是现在发展商业地产的一个主要动机，但是缺乏的是商业地产的运营经验和运营团队。所以现在包括我们（前几年）都在做商业地产方面的深入研究，包括培训商业地产的运营的队伍，然后组建强大的运营专家团队去为各个城市做这样的服务。也是希望透过我们的一个专业努力去解决这样的一些问题。

    非常设计师网：政府可能会把住宅跟商业地产混为一谈，那您怎么看待这种现象呢？

    杨乐渝：这两个东西它实际上是完全不同的，商业地产是什么呢？商业是主体。住宅是什么呢？是居民为主体的。商业地产的架子它重在经营，住宅的架子主要是在于它的功能和品质。

    这两个的重点是不一样的。因为商业地产它是属于城市的功能性的，这个空间和建筑它对城市的影响非常的大，它不像住宅是私密空间。你刚才讲的这个问题，在二三线城市，还有一些地方政府还没完全地意识到这些问题，但是慢慢地从城市长远发展的角度来讲，他们一定会做到越来越区别地对待，越来越知道持有这个商业地产，不断地去做经营是对城市长远发展是非常有价值的事情。