非常设计师网：对，我想很多人其实现在最关注的，可以说一直很关注的应该是房价问题，那能不能给我们观众朋友预测一下2013年房价大概走势是什么样的呢？

    杨乐渝：我觉得房价的问题是一个非常复杂的一个问题，房价它是一个总体的概念，不仅要关注一手房的成交，而且要关注二手房，包括房租这些都是房价的一个总体概念。那么从2013年来看的话，我个人的观点是觉得在整个制度性的和结构性的这些改革没有真正的去推开之前，房价尤其是大型城市、中心城市的这个房价它还是会保持平稳甚至会有一些上涨。

    当然你要指望在这么一个资源高度集中需求又在不断高度增长的这样的一些中心城市，指望房价下跌这个是很难的事情。但是我们知道新型城镇化给我们提供了解决问题的思路，就是把资源分散出去，房地产的价格它是一种资源，它是买资源。这个本质如果说我们把它看准了，房价它自然会下来。我们在看待房价问题的时候，一定要理性地去看待我们原来的经济发展方式和资源配置的方式是什么，这是影响房价问题的一个根源。不找出这些根源，不进行制度性和结构性的改革，那这个问题就无解。

    非常设计师网：对。其实说到为了控制房价，也有一些政策，就是限购令。那您觉得未来北京会解除这个限购令吗？

    杨乐渝：短期内我觉得看不到这样的一种可能。限购并不是限制人买房。资源太高度集中以后，这个城市的承载力已经无法承载这样的发展了，所以先限车后限房。它都是在限制新的这个人进来甚至还要挤出一部分人出去，它不是说针对于房地产本身出的这个限购令，它是说借房地产调控这个机会更严厉一点产生这种挤出效应。在一个城市里边表现出承载不了的一种表象是什么呢？就是我要限购了，我要限贷了，我要限买车了…这个东西实际上就是在逼你走嘛。那后边的无声语言就是我实在承受不了这么多人口的涌入。

    非常设计师网：有人呢有这样的一个观点，他说高房价跟高地价其实最大的受益者是老百姓，您怎么看待这个问题？

    杨乐渝：我觉得这个说法有失偏颇，它没有一个明确的前提，你说你要去限价，是限谁呢？穷人是买不起房子的，限价还是有利于富人。房价越高以后，你可以对有钱人进行税收上的调节。我觉得从这个意义上来讲，是有利于老百姓这个层面的。从另外一个层面上来讲，如果房价和地价增长的过快，这个就会导致资源的消耗速度非常的快，然后矛盾也相对的集中了，比如说我们北京市，在2004年的时候在四环以内，可以供出让的土地就只有10%左右了，那么现在在四环以内你看到哪儿还有新盘呀，几乎是没有了，这就是你快速出让的结果。以后导致了什么呢？大家这个生存的压力和这个成本它越来越大，对很多人是非常非常不利的，你赶上这一波以后那没问题了，当你没赶上那一班车的时候你会发现这个房价已经把你甩得很远了。所以一分为二来看问题，我觉得某种意义上来讲，我们市场归市场，保障归保障。那么市场的一部分，你让它自我去调节，然后保障这一块，我们花更多的钱，政府来提供更多的一些地，尤其在我们的轻轨地铁这些沿线能够建更多的经济适用房、公租房来满足城市大量的新生力量的需求。

    非常设计师网：那这样下去的话，您有没有建议北漂可以返乡了呢？

    杨乐渝：返乡和不返乡它都有利有弊。你希望获得什么，然后你也要付出什么样的代价。我相信在未来的五到十年间，中国很多新型的城镇、特色城镇，就包括这些北漂的家乡都会发生很多很多的变化，所以有更多吸收他们回去的理由的时候，我觉得他们为什么要留在这个城市呢？

    非常设计师网：那农民到城市去买房，您同意这种观点吗？

    杨乐渝：国家现在拆迁成本越来越高，那么国家征地以后给农民更多的补偿，我觉得这是一个趋势，但是并不意味着这种补偿是为了鼓励他到城市里面去买房，国家更期望的是我们的农民能够就地再就业，而且有长久的生活保障和就业保障，包括医疗保障、户籍保障。城乡一体化就是新型城镇化的本质。

    非常设计师网：其实农业人口这城镇化还有一个最大的难题，就是拆迁。拆迁总会有遇到钉子户，那您有没有在项目当中也遇到这样的状况？那是怎么解决的呢？

    杨乐渝：钉子户这一块儿呢，实际上我自身倒没有遇到这样的。国家通过立法的像《物权法》、《拆迁法》，实际上是对被拆迁人的权利已经有了很有效的保障。钉子户的这种现象相对来说会越来越少。不管什么样的钉子户，当他知道拆走了以后他得到一定合理补偿之后，还有一个持续的收入来源途径，他为什么不呢？

    非常设计师网：新型城镇化建设一直是就是备受瞩目的，也可以说开发商是把这个新型城镇化建设作为未来的一个救命稻草，这种观点您怎么看？

    杨乐渝：不能讲救命稻草，应该说这既对开发商是一个挑战又是一个机遇。新型城镇化它要解决什么呢？一方面产业要有动力，另外一方面，政府要修一些基础设施，要保证基本的。我们是有一种新型的城镇，为什么我们要搞新型城镇化，把农业变成一个产业，新型的农业产业，包括观光，当然也主要是除了种植以外，它还有观光、度假的这些功能引入进去以后就能形成了产业的这个一体化，那么这个对开发商来讲它就是一个机遇。我们进入老龄化社会了，我们进入休闲社会了，有很多人需要去旅游度假，有很多这个50后、60后成为老人了，他也需要更多的养老设施，那这些机会在城市里边你会发现它是有限的，城市里没有这么多的地，也没有这样的空间可以去做这些事情，那么就需要在近郊，离城市不太远的地方，在这些城镇、乡镇里可以发展这些新型的服务业。那我觉得这个是新型城镇化的一个良性互动。

    非常设计师网：张五常教授曾经说过这样一句话，说“中国就是县与县之间的竞争制度才是中国发展的一个源泉”，既然就是县与县之间的竞争是源泉，那为何还要发展新型城镇化呢？

    杨乐渝：我不知道张五常在说这个“县与县之间的这个竞争”是一个什么样的前提下说的，其实发展新型城镇化之所以提升到一个国家战略的高度，是在于我们原有的一个发展方式走到了尽头，所以我们要采取一种新的发展战略。每个县都有它的特色，那么怎么样结合它自己的人文特色、历史特色、资源特色来发展它的独特产业，或者引进哪些特色的产业，实际上这个是新型城镇化发展的重点。如果以县为单位来思考这个问题，那么就像张五常说的。未来中国就可能会出现上千个县，每个县开始形成自己的特色。我觉得这个就是新型城镇化发展的契机，大家也会更为关注这样一个焦点和主体。

    非常设计师网：人大教授也说过一句话，他说“如果农民工要是买不起房的话，这个城镇化建设就是一句空话”，您怎么看待这句话？

    杨乐渝：我觉得这个说法不是很妥当，就是不能以买不买得起房来衡量这个城镇化。我觉得只要他能够有居住权，他能够居住，能够租房，都是能够融入到这个城市，问题在于他有没有自己的技能，还能不能得到与城市居民相同的户籍保障、医疗保障以及养老保障等等。这些东西实际上是更为关键的东西，所以这个说法我不是太赞同。

    非常设计师网：那您觉得这个新型城镇化建设会不会造成新一轮的圈地运动？

    杨乐渝：要防止这样的一个倾向，包括我们政府的领导，要能够意识到我们是要一个持续的产业和持续的税收还是说简单出让一块地，把它卖掉，要简单的政绩。这个实际上不管是从中央还是到地方，慢慢地考核机制也在变化，我们不单是以GDP为一个主要的考核指标。另外一个，越来越多的政府的领导素质也在不断地提升，眼界也在不断地提升。所以说忽悠型的这种开发商靠一个概念去拿地，一般也很难。但是也不排除也有一些地方政府急功近利，就是为了出政绩，这种搞法的话一圈几万亩地，大规模的搞这种住宅的别墅的开发。其实这种倾向我觉得确实是需要警惕的。